Особливі речові права

Крім тимчасових сервітутних прав, існували права на володіння і користування чужими, по праву, речами - головним чином, земельною власністю, перехідні у спадщину, позбавити яких повний власник інших осіб не мав права.

Емфітевзис (emphyteusis) представляв спадкове право користування землею для її сільськогосподарської обробки. Встановлювався він спочатку спеціальним договором про оренду, але без права власника надалі відмовитися від її продовження. Тим самим емфітевзис сформувався в особливе речове право на чужу земельну власність, господар якої залишався вже тільки умовним і номінальним власником. Емфітевзис виникало при укладанні оренди на 100 і більше років (оренда на термін до 99 років не створювала на подальше обмежень прав номінального власника). Орендар отримував всі права щодо користування та розпорядження ділянкою, аж до прав її закладати під зобов'язання, передавати іншим особам з повідомленням власника і сплатою їй певного відсотка від ціни емфітевзис.

Суперфіцій (superficies) становив право мати будову на чужій ділянці, а тим самим виникало право безстрокового користування земельною ділянкою, на якому вони виконали забудова або за договором з власником, або якщо власник не заперечив свого часу неправомірність забудови його ділянки. Використання поверхні твого ділянки створювало обов'язок терпіти це і надалі; земля під спорудоювважалася як би знаходиться в довгостроковій оренді, відмовитися від продовження якій власник земельної ділянки права не мав. Суперфіцій ставав також відчужувати та спадковим правом, його держателю надавалися всі повновагі засоби правового захисту проти будь-яких посягань з боку невласника, а також і проти власника. За своїм життєвим змістом це був міський варіант емфітевзис, оскільки обов'язок використання ділянки під аграрну обробку передбачалася тільки для сільської місцевості.